Deducción de los intereses de la hipoteca en la declaración de IRPF de alquileres

Deducción de los Intereses de la Hipoteca en la Declaración de IRPF de Alquileres: Guía Completa 2026

Tiempo de lectura estimado: 14 minutos

¿Tienes una vivienda hipotecada que destinas al alquiler y no sabes exactamente qué puedes deducirte en tu declaración de la renta? No estás solo. Miles de propietarios en España pierden cada año cientos —incluso miles— de euros en deducciones legítimas, simplemente por desconocer cómo funciona este mecanismo fiscal. En 2026, con los tipos hipotecarios todavía en niveles que generan cuotas significativas y con un mercado de alquiler más activo que nunca, optimizar tu declaración del IRPF es más importante que nunca.

La buena noticia: los intereses de tu hipoteca sobre un inmueble en alquiler son completamente deducibles como gasto del rendimiento del capital inmobiliario. La clave está en saber exactamente cómo aplicarlo, qué documentación necesitas y cuáles son los errores más comunes que debes evitar.

Vamos a desglosarlo todo con precisión y sin rodeos.

Tabla de Contenidos

• 1. El Fundamento Legal: ¿Por Qué Puedes Deducir los Intereses?
• 2. Cómo Funciona la Deducción en la Práctica
• 3. Cálculo Detallado: Paso a Paso
• 4. Casos Prácticos y Ejemplos Reales
• 5. Errores Comunes y Cómo Evitarlos
• 6. Comparativa del Impacto Fiscal por Tipo de Gasto
• 7. Tabla Comparativa: Gastos Deducibles vs. No Deducibles
• 8. Preguntas Frecuentes
• 9. Tu Hoja de Ruta Fiscal: Próximos Pasos

1. El Fundamento Legal: ¿Por Qué Puedes Deducir los Intereses?

La base legal de esta deducción se encuentra en el artículo 23 de la Ley 35/2006 del IRPF y su desarrollo en el Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007). Según esta normativa, para calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario de un inmueble arrendado, el contribuyente puede deducir todos los gastos necesarios para la obtención de los ingresos.

La Agencia Tributaria clasifica explícitamente como gasto deducible «los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos». En lenguaje llano: si pediste una hipoteca para comprar el piso que ahora alquilas, los intereses que pagas al banco son un gasto deducible de tus ingresos por alquiler.

Es importante distinguir aquí entre dos componentes de la cuota hipotecaria:

• Los intereses: 100% deducibles como gasto del capital inmobiliario (sin límite de importe, aunque con un límite conjunto).
• La amortización del capital: NO es deducible como gasto de intereses, aunque sí existe una deducción separada por amortización del inmueble.

Este matiz es fundamental. Tu banco te proporciona anualmente un certificado de retenciones e intereses pagados, que detalla exactamente cuánto has pagado en concepto de intereses y cuánto en amortización del préstamo. Ese documento es tu mejor aliado en la declaración.

¿Qué Pasa con las Hipotecas a Tipo Variable en 2026?

Con el Euríbor estabilizándose en torno al 2,5%-3% en los primeros meses de 2026 tras el ciclo de bajadas del Banco Central Europeo iniciado en 2024, muchos propietarios con hipotecas variables han visto cómo sus cuotas se han moderado respecto a los máximos de 2023. Sin embargo, los intereses siguen representando una parte sustancial de la cuota mensual, especialmente en hipotecas con menos de 10 años de vida.

Para una hipoteca media española de 150.000 euros a 25 años referenciada al Euríbor + 1%, los intereses pagados en 2025 (ejercicio que se declara en la campaña de 2026) pueden rondar los 3.500-4.500 euros anuales, dependiendo del año de constitución. Una cifra nada despreciable para deducir.

2. Cómo Funciona la Deducción en la Práctica

La deducción opera de la siguiente manera: reduces los ingresos brutos obtenidos por el alquiler con los gastos deducibles (entre ellos, los intereses de la hipoteca) para obtener el rendimiento neto. Es sobre ese rendimiento neto sobre el que se aplica tu tipo marginal del IRPF.

Esquema básico:

1. Ingresos íntegros: Total de rentas percibidas del inquilino en el año.
2. (-) Gastos deducibles: Intereses hipotecarios + IBI + seguros + reparaciones + amortización del inmueble + otros.
3. (=) Rendimiento neto: La base sobre la que tributas.
4. (-) Reducción por arrendamiento de vivienda habitual: Si aplica (60% de reducción para contratos posteriores a 2024 que cumplan requisitos).
5. (=) Rendimiento neto reducido: Lo que finalmente integras en tu base imponible general.

El Límite Conjunto: Un Detalle Crítico que Muchos Ignoran

Aquí viene uno de los aspectos más importantes y frecuentemente malinterpretados. Existe un límite conjunto para la deducción de intereses y demás gastos de financiación: el total de intereses deducibles no puede superar los rendimientos íntegros obtenidos por el inmueble en cuestión.

Dicho de otra forma: si tienes un piso alquilado que genera 8.000 euros anuales de ingresos y has pagado 10.000 euros en intereses hipotecarios, solo puedes deducir 8.000 euros de intereses. Los 2.000 euros restantes no se pierden definitivamente: pueden trasladarse a los cuatro ejercicios siguientes para compensar rendimientos positivos de ese mismo inmueble.

Este mecanismo de compensación hacia adelante es una salvaguarda importante que la normativa ofrece a los propietarios cuya hipoteca supera temporalmente los ingresos del alquiler, algo especialmente relevante en inmuebles adquiridos recientemente con hipotecas grandes.

3. Cálculo Detallado: Paso a Paso

Vamos con un proceso concreto. Esto es lo que necesitas hacer cada año para aplicar correctamente la deducción:

Paso 1: Obtener el certificado anual de tu entidad bancaria. Solicítalo si no lo has recibido automáticamente. Debe desglosar los intereses pagados durante el ejercicio fiscal correspondiente (para la campaña de 2026, serán los datos del año 2025).

Paso 2: Verificar que el inmueble estuvo arrendado. Solo puedes deducir los intereses proporcionales al período en que el inmueble generó rendimientos. Si el piso estuvo alquilado 9 meses y vacío 3 meses, solo puedes deducir el 75% de los intereses anuales (aplicando la proporción correspondiente).

Paso 3: Comprobar la imputación en caso de varios inmuebles. Si tienes una hipoteca que financia parcialmente varios inmuebles, deberás prorratear los intereses según la parte proporcional de cada bien. La Agencia Tributaria acepta criterios razonables de imputación, pero debes ser consistente.

Paso 4: Sumar todos los gastos deducibles. Los intereses van junto con IBI, seguros, gastos de comunidad, honorarios de gestoría, publicidad, reparaciones, y la amortización del inmueble (generalmente el 3% del valor de construcción). Este conjunto forma el total de gastos deducibles.

Paso 5: Calcular el rendimiento neto. Resta los gastos a los ingresos brutos y aplica, si procede, la reducción del 60% para arrendamiento de vivienda habitual.

Paso 6: Registrar en el modelo 100. Los gastos deducibles de capital inmobiliario se consignan en las casillas específicas del apartado de rendimientos del capital inmobiliario. Para la campaña 2026, presta especial atención a las posibles actualizaciones del modelo que introduzca la AEAT.

4. Casos Prácticos y Ejemplos Reales

Caso 1: María, propietaria con hipoteca variable

María compró en 2019 un apartamento de 200.000 euros en Valencia con una hipoteca de 160.000 euros a 30 años al Euríbor + 0,8%. Lo alquila como vivienda habitual a 900 euros/mes (10.800 euros anuales). En 2025, el banco le certifica que pagó 3.800 euros en intereses.

Sus gastos deducibles totales son:

• Intereses hipotecarios: 3.800 €
• IBI: 420 €
• Seguro del hogar: 280 €
• Comunidad de propietarios: 600 €
• Amortización (3% s/ 140.000 € de valor construcción): 4.200 €
• Total gastos: 9.300 €

Rendimiento neto: 10.800 – 9.300 = 1.500 €

Con la reducción del 60% (vivienda habitual con contrato post-2024): 600 € integrables en base imponible.

Si su tipo marginal es del 30%, el IRPF a pagar por ese alquiler sería solo de 180 euros. Sin las deducciones, hubiera pagado impuestos sobre 10.800 euros brutos.

Caso 2: Roberto, con inmueble vacío parte del año

Roberto tiene un piso en Madrid hipotecado que estuvo alquilado de enero a agosto de 2025 (8 meses) y vacío los últimos 4 meses, durante los que realizó obras de mejora para buscar nuevo inquilino. Sus intereses anuales certificados son 5.200 euros.

Al estar arrendado solo 8 de 12 meses (66,67% del año), Roberto puede deducir únicamente:

• Intereses deducibles: 5.200 × 8/12 = 3.467 €
• Los 1.733 € restantes no son deducibles, pues corresponden al período sin rendimientos.
• Durante el período vacío, Roberto deberá imputar renta inmobiliaria (1,1% del valor catastral × 4/12).

Este caso ilustra la importancia de documentar bien los períodos de arrendamiento y los contratos con fechas claras. Un error de imputación temporal puede provocar una paralela de Hacienda.

Caso 3: Ana, con rendimientos negativos por hipoteca alta

Ana compró en 2023 un local comercial en Barcelona que convirtió en vivienda (tras obtener la licencia de cambio de uso) con una hipoteca de 300.000 euros. Lo alquila a 800 euros/mes (9.600 €/año). Sus intereses en 2025 ascienden a 11.200 euros, superando los ingresos brutos.

Ana puede deducir únicamente 9.600 euros de intereses (límite = ingresos brutos), generando un rendimiento neto de 0 euros. Los 1.600 euros de exceso quedan pendientes de compensar en los 4 ejercicios siguientes (2026-2029). Esta situación, aunque no genera ahorro inmediato, acumula un crédito fiscal futuro valioso.

5. Errores Comunes y Cómo Evitarlos

La experiencia de los asesores fiscales revela que estos son los errores más frecuentes relacionados con la deducción de intereses hipotecarios en alquileres:

Error 1: Deducir la cuota íntegra en lugar de solo los intereses. Este es el error más grave. La cuota mensual incluye tanto intereses como amortización de capital. Solo los intereses son deducibles. Nunca consignes el total de cuotas pagadas.

Error 2: No aplicar la proporción temporal. Si el inmueble no estuvo alquilado todo el año, debes prorratear. Muchos propietarios deducen el 100% de los intereses anuales aunque el piso solo estuvo arrendado 6 o 9 meses.

Error 3: Confundir la deducción por adquisición de vivienda habitual con la deducción de gastos en alquileres. Si compraste antes de 2013 y tienes la deducción transitoria por vivienda habitual, esa se aplica en la cuota. La deducción de intereses para inmuebles alquilados es un gasto distinto que reduce el rendimiento. No son compatibles para el mismo inmueble.

Error 4: No guardar el certificado bancario. Hacienda puede requerir documentación acreditativa durante los 4 años siguientes a la presentación. El certificado bancario de intereses es el documento esencial. Guárdalo junto con los contratos de arrendamiento y los justificantes de ingresos.

Error 5: Olvidar el arrastre de excesos de ejercicios anteriores. Si en ejercicios previos generaste un exceso no deducido de intereses, puedes aplicarlo en el ejercicio corriente. Muchos contribuyentes «pierden» ese derecho por desconocimiento.

6. Impacto de Cada Tipo de Gasto Deducible en el Ahorro Fiscal

El siguiente gráfico muestra el peso relativo aproximado de cada categoría de gasto deducible en un perfil típico de propietario-arrendador en 2026 (piso de 200.000 € en ciudad media, alquilado todo el año):

Como puedes observar, los intereses hipotecarios representan el segundo mayor gasto deducible, solo superados por la amortización del inmueble. Juntos, estos dos componentes suelen suponer más del 85% del total de gastos deducibles en propietarios con hipoteca vigente, lo que refuerza la importancia de aplicarlos correctamente.

7. Tabla Comparativa: Gastos Deducibles vs. No Deducibles

8. Preguntas Frecuentes

¿Puedo deducir los intereses de la hipoteca si el contrato de alquiler es con un familiar?

Sí, técnicamente puedes deducir los intereses siempre que el arrendamiento sea real y a precio de mercado. Sin embargo, la ley exige que el alquiler a familiares hasta tercer grado de consanguinidad se compute por el valor de mercado, nunca por debajo. Si alquilas a tu hijo por 200 euros cuando el precio de mercado sería 800, Hacienda imputará como ingreso los 800 euros. Los gastos deducibles (incluidos los intereses) sí se aplican sobre los ingresos reales, pero el riesgo de discrepancia con la AEAT es alto. Además, la reducción del 60% para vivienda habitual no se aplica a arrendamientos entre parientes. Consulta con un asesor antes de formalizar este tipo de contratos.

¿Qué ocurre si refinancio la hipoteca o la amplio para reformar el piso?

Buena pregunta, porque es una situación cada vez más común. Si amplías la hipoteca para financiar una reforma en el inmueble que alquilas, los intereses derivados de esa ampliación son igualmente deducibles, ya que se trata de capital ajeno invertido en la mejora del bien que genera los rendimientos. Lo crucial es poder demostrar la vinculación entre la ampliación del préstamo y las obras realizadas (facturas, proyecto, permisos). Si la ampliación financia parcialmente otras cosas (un coche, vacaciones), solo será deducible la parte proporcional destinada al inmueble. En caso de novación sin ampliación (solo cambio de condiciones), los intereses que resulten de la nueva condición también son deducibles con normalidad.

¿Cómo afecta la nueva Ley de Vivienda de 2023 a las deducciones por alquiler en 2026?

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, introdujo cambios significativos en las reducciones aplicables al rendimiento neto del capital inmobiliario. A partir de los contratos suscritos desde el 1 de enero de 2024, la reducción general baja del 60% al 50%, pero se establecen reducciones incrementadas del 60%, 70% o 90% dependiendo de si el inmueble está en una zona declarada tensionada, si el arrendatario es joven (menor de 35 años) o si el propietario baja la renta respecto al contrato anterior. Estas reducciones se aplican sobre el rendimiento neto ya calculado (ingresos menos gastos, incluidos los intereses). Por tanto, deducir correctamente los intereses hipotecarios sigue siendo el primer paso imprescindible, porque cuanto mayor sea tu gasto deducible, menor será el rendimiento neto al que aplicar la reducción correspondiente, optimizando así el resultado fiscal final.

9. Tu Hoja de Ruta Fiscal: Próximos Pasos

Llegamos al momento de convertir todo lo aprendido en acción concreta. La fiscalidad del alquiler no es un terreno para la improvisación, pero tampoco es tan complicada como parece una vez que conoces las reglas del juego. Y tú ya las conoces.

Aquí tienes tu checklist de acción inmediata para la campaña de la renta 2026:

• ✅ Solicita ya el certificado de intereses a tu banco si no lo has recibido. Muchas entidades lo hacen disponible en enero; otras, en febrero.
• ✅ Revisa los períodos de arrendamiento y calcula la proporción exacta si el piso no estuvo alquilado los 12 meses.
• ✅ Reúne todas las facturas y recibos: IBI, comunidad, seguros, reparaciones, honorarios de gestoría o agencia inmobiliaria.
• ✅ Comprueba si tienes excesos de intereses pendientes de los 4 ejercicios anteriores (2021, 2022, 2023, 2024) que puedas compensar en 2025.
• ✅ Verifica qué reducción te corresponde según el tipo de contrato, la zona y el perfil del inquilino (50%, 60%, 70% o 90%).
• ✅ Considera contratar asesoramiento profesional si tienes varios inmuebles, arrendamientos mixtos o situaciones complejas. El coste del asesor también es deducible.

El mercado del alquiler en España vive en 2026 un momento de enorme relevancia socioeconómica. Las políticas de vivienda, los cambios normativos y la presión sobre los precios hacen de la propiedad arrendada una responsabilidad fiscal que merece la máxima atención. Cada euro de intereses que no deduces correctamente es un euro que pagas de más a Hacienda.

La pregunta que deberías hacerte hoy es esta: ¿estás seguro de que estás aprovechando al máximo todas las deducciones que la ley te permite? Si la respuesta genera aunque sea una pequeña duda, este es el momento de revisarlo todo con calma —o con la ayuda de un profesional— antes de que cierre la campaña de la renta 2026.

Tu declaración óptima no es solo un ahorro en el presente: es la base de una estrategia patrimonial inteligente y sostenible para el futuro.

Artículo revisado por Antoine Rousseau, Asesor de valoración y fusiones y adquisiciones en la industria del vino y las bebidas espirituosas, el junio 1, 2026